2026港人馬來西亞物業投資入門：外國人RM100萬底線、州門檻、8%印花稅、RPGT、MM2H附帶買樓要求，連內鏈柔佛／首期／KLCC。
核對日：2026-10-28。 好多港人問：而家買馬來西亞樓，外國人門檻係幾多？稅又點計？最直接嘅答案係：外國人買住宅單位，聯邦層面一般底線係每單位 RM1,000,000 及以上，但住宅取得由州政府管轄，所以唔同州份實際要求可能更高，買之前一定要問清楚。以下拆開「外國人買樓門檻」、「稅務成本」、「移居路徑（MM2H）」三大塊講。
外國人可以買乜、唔可以買乜
根據聯邦層面嘅公開指引，外國人（kepentingan asing）取得住宅嘅一般底線係 RM1,000,000 及以上，而以下類別係唔准買：
- 低於 RM100 萬嘅住宅單位
- 低成本或中低價住宅（由州政府定義）
- 馬來保留地
- 同一項目內嘅土著配額單位
要強調一次：住宅物業嘅審批權在州政府（Pihak Berkuasa Negeri），唔係聯邦經濟部。所以雪蘭莪、檳城等州份嘅實際最低門檻可能高過聯邦 RM100 萬底線，仲會分島內／半島、分層樓／有地屋。落訂前請以該州土地局（PTG）／州政府當日公佈，再由律師書面核實為準。以柔佛為例，州 PTG 官網列明住宅／商業／工業外國人最低一律 RM1,000,000，一手同二手（sub-sale）同一價，另列明禁買一層或一層半排屋、少於 3 層排店、馬來保留地、公開拍賣物業等——詳情見 柔佛 PTG 外國人置業。打算集中新山的讀者，可以先睇 柔佛新山買樓值不值港人分析。
置業門檻速覽
| 類別 | 最低要求／門檻 |
|---|---|
| 聯邦底線（外國人買住宅） | 每單位 RM1,000,000 及以上 |
| 柔佛（住宅／商業／工業） | RM1,000,000 |
| 雪蘭莪／檳城等州 | 可能高於 RM100 萬，以州政府當日公佈為準 |
| MM2H Silver 附帶買樓要求 | ≥ RM600,000 |
| MM2H Gold 附帶買樓要求 | ≥ RM1,000,000 |
| MM2H Platinum 附帶買樓要求 | ≥ RM2,000,000 |
買樓要計嘅稅：印花稅同 RPGT
轉讓印花稅：由 2026 年 1 月 1 日起，售予外國公司，或「非公民且非永久居民」個人嘅住宅物業轉讓，印花稅為每 RM100 收 RM8（即 8%），以代價或市值較高者計算。呢個係 Finance Act 2025 修訂印花稅法附表後嘅新安排，直接令外國買家嘅交易成本明顯增加，簽約前一定要由律師入數計清楚。
產業盈利稅（RPGT）：外國人／非永久居民（Schedule 5 Part III）方面，持有第 1 至 5 年內出售，稅率 30%；第 6 年及之後出售，稅率 10%（2019 年 1 月 1 日起沿用至今）。即係話短炒成本極高，呢個框架基本上鼓勵長線持有。最新稅率見 LHDN RPGT 稅率。
按揭：外國人條件同本地人唔同
外國買家嘅銀行按揭，成數同利率通常低過本地人，唔同銀行差異都大。與其估，不如直接攞幾間銀行嘅書面預批作實。可以參考我哋嘅 馬來西亞買樓按揭利率比較，同埋 港人買馬來西亞樓首期／外國人置業指南，入面有首期同流程嘅詳細拆解。
自住、收租、長住要分開睇
買樓目的唔同，策略就完全唔同：
- 純投資收租：要留意 RPGT 頭五年 30% 嘅成本壓力，同埋空租期、管理費等開支。我哋唔喺度報任何個別樓盤回報數字，因為每個項目、每個地段都唔同，要逐個盡職審查。
- 自住或將來移居：重點變成生活配套、醫療、國際學校、往返香港嘅航班。吉隆坡係最多港人考慮嘅城市，可睇 吉隆坡 KLCC 樓盤指南。
- 先租後買：好多港人會先租住一至兩年，試吓吉隆坡或新山嘅生活節奏先落訂。開支預算可參考 香港人移居馬來西亞真實生活成本、港人馬來西亞銀行開戶 同 吉隆坡生活費全攻略。
用 MM2H 長住：附帶買樓要求要知
如果目標係移居，MM2H（第二家園計劃）係主要途徑之一，而三個類別都附帶買樓要求：
- Silver（銀級）：定期存款 USD150,000；須購買住宅 ≥ RM600,000；參與費 RM1,000；通行證 5 年可續；主申請人最低 25 歲；25 至 49 歲申請人每年須累計逗留 90 日（可由主申請人及／或家屬完成）。
- Gold（金級）：FD USD500,000；住宅 ≥ RM1,000,000；通行證 15 年；參與費 RM3,000。
- Platinum（鉑金級）：FD USD1,000,000；住宅 ≥ RM2,000,000；通行證 20 年；參與費 RM200,000。
兩條重要規則：FD 批核後最多可提取 50% 本金，但限用於喺馬來西亞置業、教育、醫療或旅遊；用 FD 提取款項購買嘅住宅，購買後 10 年內唔准出售，除非升級買更高價物業。詳細申請條件可睇 MM2H白銀級申請條件、MM2H計劃最新變化，同官方 MM2H 類別總覽。
留意 MM2H 附帶嘅買樓門檻（例如 Silver 嘅 RM60 萬）同外國人一般買樓底線（聯邦 RM100 萬）係兩回事——實際最低買入價仍受所在州份規定限制，唔好以為攞到 MM2H 就可以買任何價位嘅樓。
結論
馬來西亞物業投資嘅框架好清晰：外國人買住宅底線 RM100 萬以上（州份可能更高）、住宅轉讓印花稅 8%（2026 年起）、RPGT 頭五年 30%、第六年起 10%。呢個組合明顯唔適合短炒，比較適合長線持有或自住／移居嘅買家。行動建議：先決定目的（收租定自住）、揀城市、攞銀行書面預批、搵熟悉外國人交易嘅律師核實州份門檻同稅務，全部文件以官網／州政府／銀行當日公佈為準。
更新於 2026-10-28（Asia/Hong_Kong）。