柔佛新山買樓對港人而言，入場門檻遠低於香港，部分項目售價25萬令吉起跳，但截至2025年上半年柔佛滯銷單位佔全國服務式公寓總量52.1%，出租市場供過於求的壓力不容忽視，值不值得買取決於自用還是投資目的。
柔佛新山買樓對港人而言，入場門檻遠低於香港，部分項目售價25萬令吉起跳，但截至2025年上半年柔佛滯銷單位佔全國服務式公寓總量52.1%，出租市場供過於求的壓力不容忽視，值不值得買取決於自用還是投資目的。
新加坡《聯合早報》近期報道指出，額外買方印花稅（ABSD）令不少人把置業視線轉向柔佛新山，同時新加坡今年新私宅銷量已超過1萬個單位，創下四年來新高（聯合早報）。這股需求同樣值得港人參考：當新加坡買家湧入新山，價格與租金市場的變化，會直接影響港人的入手時機。以下從價格、租金回報與風險三方面，作一次柔佛新山買樓值不值港人分析。
新山樓價水平與港人購買力比較
新山樓價與香港的差距相當明顯。根據報道，新山一個樓盤標榜距離新加坡大士關卡僅兩個巴士站，售價25萬令吉起跳，月供約1100令吉，並容許外國人不限價購買。這個價位在香港連一個車位也未必買得到，對港人來說，同樣的資金在新山可以購入一個完整單位，購買力優勢十分具體。
另一個永久地契項目售價介乎42萬4800令吉至69萬4800令吉，折合約13萬至21萬新元。永久地契在香港市場幾乎不存在，這點對習慣了香港地契制度的買家而言，是額外的心理優勢。
不過，價格低不等於穩賺。報道引述市場人士指出，新柔地鐵站周邊一帶現時有多達八個高層住宅項目開盤，該帶公寓尺價可達1200至1300令吉，比新山整體平均房價高出約一倍。換言之，鄰近地鐵站的優質地段價格已經被推高，港人若以「新山樓價全面低廉」的心態入市，可能低估了地段差異。
新山租金回報率實際有多高？
新山租金回報是這類分析中最容易出錯的一環。表面上，低樓價似乎意味着高回報率，但實際數字並不樂觀。報道講述一名新加坡人賣掉組屋後在新山買入兩臥房公寓，最終搬回新加坡，公寓花了近半年才以每月1300令吉租出，扣除管理費、維修費和空置期後，實際回報並不誘人。
供應量是核心問題。截至2025年上半年，柔佛共有9323個服務式公寓單位和3209個住宅單位滯銷，分別佔全國總量的52.1%和11.9%。超過一半的全國滯銷服務式公寓集中在柔佛一州，這個數字本身已經說明出租市場的競爭有多激烈。
市場人士估計，單是2023年和2024年推出的項目已有超過8000個單位，普遍預期從2026年底開始，新山出租市場難有亮眼表現。對於計劃以收租為主要目的的港人，這批即將入伙的新供應是最直接的競爭對手，短線回報不宜有過高期望。
新山買樓風險：法律、匯率與流動性
新山買樓風險大致可分三類。第一是法律與外國人置業限制：馬來西亞各州對外國人設有最低購買價門檻，個別項目條款亦有差異，例如上述樓盤容許外國人不限價購買，屬於相對寬鬆的例子，購買前仍應核實個別項目的具體規定。
第二是匯率風險。馬幣令吉兌港幣及新元的匯率波動，會直接影響以港幣計算的資產價值和租金收入。若租金以令吉收取，匯率回落時實際收益會被蠶食，這是香港買家在本地置業不會遇到的額外變數。
第三是流動性風險，也是最容易被忽略的一環。近半數全國滯銷服務式公寓集中在柔佛，意味着轉售時的買家選擇眾多，議價能力偏向買方。上述新加坡人個案中，單位用了近半年才能租出，若果換成放售，所需時間可能更長。另外，預計到2029年至2030年，新柔地鐵站周邊將有超過1萬4000個新公寓單位陸續交房，長遠供應持續增加，二手市場的競爭只會加劇。
新山置業區域比較：哪個地段最適合港人？
根據報道資料，各區域的定位差異可以整理如下：
| 區域 | 參考價位 | 特點 | 適合對象 |
|---|---|---|---|
| 大士關卡附近樓盤 | 25萬令吉起，月供約1100令吉 | 標榜兩個巴士站到關卡，外國人不限價購買 | 預算有限、重視往返新加坡便利 |
| 永久地契項目 | 42萬4800至69萬4800令吉（約13萬至21萬新元） | 永久地契 | 重視業權長遠保障 |
| 新柔地鐵站周邊 | 尺價1200至1300令吉，高於全市平均約一倍 | 八個高層項目開盤，2029年至2030年逾1萬4000個單位交房 | 看好地鐵效應的長線買家，須承受供應壓力 |
若以自用為主，鄰近關卡或地鐵站的項目在通勤便利上佔優；若重視業權，永久地契項目更穩妥；若以投資為主，則必須正視該區未來龐大的新供應對租金和轉售價的壓力。
綜合以上各項，柔佛新山買樓值不值港人分析的最終結論是：自用或退休居住的角度，價格優勢確實吸引；純投資角度，則須承受滯銷率高企、租金市場供過於求及匯率波動三重風險，入市前宜以實地視察和核實個別項目條款為前提（資料來源）。
柔佛新山買樓值不值港人分析：常見問題
柔佛新山買樓值不值港人分析：身份或簽證有甚麼限制？
馬來西亞允許外國人在符合州政府最低購買價門檻的前提下置業，個別項目如上述新山樓盤更容許外國人不限價購買。惟各州規定不同，置業身份與長期居留簽證屬兩回事，買樓不等於自動獲得居留權，具體簽證安排須另行向官方渠道核實。
柔佛新山買樓值不值港人分析：隱藏費用包括哪些項目？
根據上述個案，管理費、維修費和空置期是侵蝕回報的主要項目；該兩臥房公寓以每月1300令吉租出後，實際回報並不誘人。買家亦須留意買賣過程涉及的稅項及律師費用，此類費用因項目而異，簽約前應要求發展商或律師提供完整清單。
柔佛新山買樓值不值港人分析：長線持有還是短線轉售較適合投資者？
從供應數據看，長線持有較為穩妥。2023年和2024年推出的項目已有超過8000個單位，加上2029年至2030年地鐵站周邊逾1萬4000個新單位交房，短線轉售將面對龐大競爭。長線持有則可等待地鐵通車後的配套成熟，但須承受期間的空置與匯率風險。本分析僅供參考，不構成專業投資意見。