這兩年越來越多香港朋友問我們關於馬來西亞買樓的事情。有些人是想移居過去住，有些人純粹是投資，也有人想買來收租。我們團隊裡有成員在吉隆坡買了兩個單位，這段時間累積了一些經驗，今天想系統性地分享一下在馬來西亞投資物業需要知道的事情。
外國人可以買什麼樣的物業
這是最基本的問題。馬來西亞政府對外國人買樓有一定限制，每個州的規定不太一樣。大方向來說，外國人只能買特定價格以上的物業。
在吉隆坡和雪蘭莪州，外國人買樓的最低門檻是 RM 1,000,000（大概港幣 200 萬）。檳城是 RM 1,000,000，柔佛州在 2023 年調整後也是 RM 1,000,000。不同州屬的規定會變動，買之前最好確認清楚。
有地物業（landed property）大部分州都不允許外國人購買，但公寓、服務式公寓（serviced apartment）、商業單位這些是可以的。所以外國人在馬來西亞買樓，基本上就是買高層公寓。
值得投資的地區
這個問題沒有標準答案，要看你的投資目標。如果是想收租，要選擇租務需求大的地方。如果是想長線升值，要看區域發展潛力。
吉隆坡市中心（KLCC 一帶）的樓價最貴，但租金回報率不一定最高。我們認識的朋友在 KLCC 附近買了一個單位，RM 1,200,000，租金每月 RM 4000，租金回報率大概 4%。這個回報率不算特別高，但勝在地點好，未來升值潛力比較穩定。
Mont Kiara 是外國人聚居的地方，租務需求一直不錯。那邊的租客主要是外國人和高收入的本地人，願意付比較高的租金。我們自己買的其中一個單位就在 Mont Kiara，RM 850,000，租金 RM 3500，回報率接近 5%。
如果預算有限，可以考慮雪蘭莪州的 Cyberjaya、Putrajaya 這些地方。那邊的樓價相對低，但要注意租務市場沒有吉隆坡市區那麼活躍。Cyberjaya 因為有科技公司和大學，租客還算穩定。
檳城的喬治市和峇都丁宜（Batu Ferringhi）也有投資價值。喬治市是世界文化遺產，旅遊業發達，可以做短租（Airbnb）。峇都丁宜靠海，環境好，適合想要度假屋的買家。
購買流程和費用
在馬來西亞買樓的流程和香港有些相似，但細節不同。我們當時是這樣走過來的。
先要找好物業，可以通過地產經紀或者網上平台（像是 PropertyGuru、iProperty）。看中了之後，和發展商或業主談價錢。如果是一手樓，通常有一些議價空間，特別是發展商推廣期。二手樓的議價空間要看業主的態度。
談好價錢後，要簽訂買賣合約（SPA - Sale and Purchase Agreement）。這份合約很重要，建議找律師看過再簽。律師費大概是樓價的 0.5%-1%。
外國人買樓需要得到州政府的批准。這個程序叫做 Foreign Investment Committee (FIC) approval 或者 State Consent。處理時間通常 3-6 個月，有時候更長。我們當時等了 4 個月才拿到批准。
購買費用除了樓價本身，還包括：
- 律師費：樓價的 0.5%-1%
- 印花稅：樓價的 1%-4%（階梯式計算）
- 估價費：RM 500-2000
- 地契轉讓費：大概樓價的 2%-3%
整體算下來，雜費大概是樓價的 4%-6%。如果買 RM 1,000,000 的物業，要準備額外 RM 40,000-60,000 的費用。
貸款和按揭
外國人在馬來西亞可以申請貸款，但銀行審批會比較嚴格。我們當時申請的時候，銀行要求我們提供香港的收入證明、銀行月結單、稅單等文件。
一般來說，外國人可以借到樓價的 60%-70%，本地人可以借到 80%-90%。貸款利率現在大概是 4%-5% 左右（2026 年的水平），比香港高一點。
我們當時買的單位 RM 850,000，銀行批了 70% 按揭，貸款額 RM 595,000。供款年期選了 30 年，每月供款大概 RM 3200。因為租金收入是 RM 3500，基本上租金可以覆蓋供款，自己只需要補一點點。
需要注意的是，銀行審批貸款時會看你的還款能力。如果你在香港已經有按揭，馬來西亞的銀行可能會把這個計算在內，影響你能借到的金額。
租金回報和管理
買了樓之後，如果是投資用途，就要考慮出租。我們通過地產經紀找租客，經紀收取一個月租金作為佣金。簽約時通常收兩個月按金加一個月租金，之後每月收租。
租約一般是一年或兩年，到期後可以續約。馬來西亞的租金管制不如香港嚴格，業主和租客可以自由議價。
管理費（maintenance fee）每個月都要交，通常是每平方呎 RM 0.30-0.60，視乎樓盤的設施和服務而定。我們在 Mont Kiara 的單位大概 1000 平方呎，管理費每月 RM 450。
物業稅（quit rent）和門牌稅（assessment）一年要交一兩次，金額不高，通常幾百令吉。
如果你人不在馬來西亞，可以找物業管理公司幫你處理日常事務，收費一般是租金的 10%。我們因為有朋友在當地，暫時是請朋友幫忙，偶爾給一點酬勞表示感謝。
稅務考慮
在馬來西亞買樓涉及幾種稅：
印花稅（Stamp Duty）：買樓時要付，按樓價階梯式計算。RM 100萬的物業，印花稅大概 RM 24,000。
產業盈利稅（RPGT - Real Property Gains Tax）：賣樓時如果有盈利要付。持有時間越長，稅率越低。外國人賣樓的稅率是：持有 3 年內賣出，盈利的 30%；4-5 年賣出，20%；6 年或以上，10%。所以如果你打算短炒，成本會很高。
租金收入稅：如果你出租物業，租金收入要在馬來西亞報稅。外國人的租金收入扣除開支後，要付 25%-28% 的稅。但可以扣除的開支包括管理費、維修費、貸款利息等，實際稅負不會太重。
我們當時諮詢了會計師，他建議我們好好保留所有收據和費用記錄，這樣報稅時可以盡量減少應稅收入。
投資風險和注意事項
馬來西亞樓市不像香港那麼瘋狂，升幅比較穩定，但也意味著短期內大幅升值的機會不大。我們的心態是長線投資，不期望三五年內就翻倍。
有幾個風險要注意。第一是匯率波動。令吉對港幣的匯率會上下浮動，如果令吉貶值，你的資產以港幣計價會縮水。我們買樓的時候匯率大概是 1 港幣兌 0.5 令吉，現在波動到 0.48-0.52 之間，確實有影響。
第二是租務風險。雖然吉隆坡的租務市場相對穩定，但也會有空置期。我們的單位第一次出租後，租客住了一年就搬走，之後空置了兩個月才找到新租客。這段時間要自己供樓，壓力會增加。
第三是發展商風險。如果你買的是樓花（還沒建成的樓），要注意發展商的信譽。馬來西亞有一些發展商延遲交樓或者爛尾的案例，雖然不算普遍，但要小心。我們買的是現樓，避免了這個風險。
還有一點是轉手的難度。馬來西亞樓市沒有香港那麼活躍，如果你急著要賣，可能要降價才能找到買家。而且賣樓要付 RPGT，成本不低。所以買之前要確定自己能夠長期持有。
是否值得投資
這個問題因人而異。如果你有以下情況，馬來西亞物業值得考慮：
- 打算移居或長期在馬來西亞居住
- 有穩定的港幣或外幣收入，不依賴當地工作
- 能夠接受 4%-6% 的租金回報率
- 願意長線持有，不急於套現
- 想分散投資，不把所有資產放在香港
如果你只是想短期炒賣賺快錢，馬來西亞可能不適合。這裡的樓市比較理性，沒有香港那種瘋狂升幅。
我們自己的經驗是，買了之後心態比較輕鬆。每個月收到租金，基本上可以覆蓋供款和雜費，偶爾還有點剩餘。樓價雖然沒有大升，但也沒有跌，長線來看應該還是會慢慢增值的。
更重要的是，我們有了一個在馬來西亞的落腳點。每次去吉隆坡，如果單位剛好沒出租，我們可以自己住。這種彈性是很寶貴的。
一些實用建議
如果你認真考慮在馬來西亞買樓，建議親自去當地考察幾次。不要只看網上的資料或聽地產經紀的一面之詞。去看看實際環境、交通、周邊配套，和當地人聊聊，了解真實情況。
找一個可靠的律師很重要。我們當時是通過朋友介紹找到的律師，他對外國人買樓的程序很熟悉，幫了我們很多忙。律師費不要省，好的律師可以幫你避免很多麻煩。
計算投資回報時要保守一點。不要假設租金會年年上漲，也不要假設樓價一定會升。把所有成本算進去：供款、管理費、稅務、維修、空置期等等，看看是否還能接受。
如果可以的話，盡量多付首期，減少貸款額。這樣每月供款壓力會小一些，萬一遇到租不出去的情況，也不會太緊張。
馬來西亞物業投資不是暴利生意，但作為一個穩健的長線投資選擇，我們覺得還是值得考慮的。當然，投資有風險，每個人的情況不同，做決定前一定要做足功課。