港人買馬來西亞樓首期一般為外國人最低樓價限制（RM600,000至RM1,000,000）的10%至20%。本文詳解馬來西亞外國人置業首期要求、按揭成數、印花稅、代理費及實際置業流程，幫你計算真實置業成本。
港人買馬來西亞樓，首期一般需要樓價的10%至20%。由於外國人（包括港人）在馬來西亞最高可借70%至80%按揭，意味著買一層RM600,000的物業，首期約需RM60,000至RM120,000（約港幣10.5萬至21萬）。但真實置業成本其實還要加上印花稅、律師費等雜費，整體準備金往往比首期本身多出一成以上。
說實話，好多港人對馬來西亞置業都有興趣，但一問到首期要幾多，往往就卡住了。我們團隊有幾位成員過去幾年都有認真研究馬來西亞樓市，也實際走訪過吉隆坡、檳城、新山的一手發展項目，今次就把我們整理到的資訊一次過分享給大家。
外國人買馬來西亞樓的基本要求
其實馬來西亞對外國買家的態度相對開放，沒有像某些國家那樣完全禁止外國人置業。只要你是外國人（包括香港永久居民或持香港特區護照人士），原則上都可以在馬來西亞購買物業，但有幾個前提條件必須留意：
- 只能購買非土著保留地物業：土著保留地（Malay Reserve Land）的物業不開放予外國人購買。
- 必須符合各州最低樓價限制：這是最關鍵的一點，下一節詳細說明。
- 部分類型物業受限：農業用地、低價住宅單位（通常RM500,000以下的親民房屋）同樣不開放予外國人。
- 需獲州政府批准：買賣合約在完成前，需要向所在州政府申請外國人置業批准（State Authority Approval），一般需時1至3個月。
馬來西亞置業手續整體而言其實比香港複雜少少，但只要找到有經驗的律師，程序上不算特別困難。
外國人最低置業樓價限制（按州份）
這是港人買馬來西亞樓最需要事先了解的部分。各州政府對外國人買樓設有最低樓價門檻，低於這個價位的物業，外國人根本無法購買。2026年的大致情況如下：
| 州份 | 外國人最低購買樓價 |
|---|---|
| 吉隆坡聯邦直轄區 | RM1,000,000 |
| 雪蘭莪州 | RM1,000,000（部分地區） |
| 檳城州 | RM1,000,000（島嶼）/ RM500,000（威省） |
| 柔佛州 | RM600,000 |
| 馬六甲州 | RM600,000 |
| 沙巴州 | RM500,000 |
| 砂拉越州 | RM500,000 |
可能你都會好奇，為何吉隆坡的門檻這麼高？其實這是馬來西亞政府保護本地中低收入居民置業的政策，目的是不讓外國資金壟斷平價住宅市場。對港人來說，RM1,000,000在吉隆坡黃金地段其實只能買到一個中型單位，性價比依然偏高。
首期計算——用實際數字舉例
馬來西亞外國人按揭成數一般最高70%至80%（視乎銀行及物業類型），即首期需要20%至30%。不過部分銀行及發展商有推出90%按揭計劃，首期可低至10%，主要針對一手新樓盤。
例子一：吉隆坡 RM1,000,000 單位
- 首期20%：RM200,000（約港幣35萬）
- 首期10%（如有發展商回贈計劃）：RM100,000（約港幣17.5萬）
例子二：柔佛 RM600,000 單位
- 首期20%：RM120,000（約港幣21萬）
- 首期30%：RM180,000（約港幣31.5萬）
其實還要記住，上述數字只是首期本身，實際需要準備的資金還包括以下雜費（下一節詳述）。如果準備的資金只夠剛好交首期，置業過程中很容易出現資金不足的問題。
按揭：外國人最高按揭成數及利率
馬來西亞的主要銀行，包括 Maybank、CIMB、Public Bank、RHB、Hong Leong Bank 等，都有向外國買家提供按揭服務，但審批條件比本地人嚴格。
關鍵數字（2026年參考）：
- 最高按揭成數：一般為70%至80%，部分情況可達90%
- 按揭年期：最長30年，或至借款人65歲（取其短者）
- 利率：浮動利率一般為BLR（基準利率）± 調整幅度，2026年大概在4.5%至5.5%之間
- 外幣收入申報：港人需提供香港的入息證明（如月結單、糧單、稅單），銀行會按其規定的匯率換算收入
馬來西亞按揭利率竟然比香港還要高，這點很多港人都出乎意料。香港按揭利率長年在3%至4%左右，馬來西亞卻往往在4%以上。不過馬來西亞樓價基數低，每月還款額絕對值仍比香港低很多。
置業相關費用一覽
買樓從來不只是首期加按揭，其實有一堆「隱藏成本」需要事先計算清楚。
印花稅（Stamp Duty）
馬來西亞置業印花稅按樓價分層計算：
| 樓價範圍 | 印花稅率 |
|---|---|
| 首 RM100,000 | 1% |
| RM100,001 至 RM500,000 | 2% |
| RM500,001 至 RM1,000,000 | 3% |
| RM1,000,001 以上 | 4% |
以RM1,000,000的物業為例，印花稅約為RM24,000。
律師費
- 置業律師費：約RM1,500至RM5,000不等，視乎樓價及律師事務所收費
- 按揭相關法律文件費：另計，一般RM1,000至RM3,000
代理佣金
一般由賣方支付，買方通常毋須另付，但部分二手盤買家也需自付2%至3%佣金，視乎合約安排。
州政府批准費
外國人申請置業批准，各州收費約RM500至RM2,000不等。
估算雜費總計
搞到最後，一般估計雜費（不計首期）約為樓價的3%至5%。以RM1,000,000的物業計，雜費約需RM30,000至RM50,000（港幣約5萬至8.5萬）。
置業流程步驟
馬來西亞置業手續其實有明確的步驟，一般流程如下：
Step 1：選定物業，簽署意向書（Letter of Offer / Booking Form） 支付訂金，一般為樓價1%至3%，鎖定單位。
Step 2：委任律師，簽署買賣合約（Sale and Purchase Agreement, SPA） SPA簽署後14天內，一般需支付至首期的10%（扣除已付訂金）。
Step 3：申請按揭 向銀行提交入息文件、物業資料等，審批時間約2至6週。
Step 4：申請外國人置業批准（State Authority Consent） 由律師代辦，需時1至3個月，部分州份更快。
Step 5：交接及登記業權 完成按揭、支付尾款、完成業權轉讓登記，整個流程一般需要3至6個月（一手樓則視乎竣工時間）。
MM2H置業（馬來西亞第二家園計劃）持有者在置業時享有部分優惠，包括較低的外國人最低樓價門檻，有意長居馬來西亞的港人可以考慮先申請MM2H，再配合置業計劃。
常見問題 FAQ
Q1：港人買馬來西亞樓需要繳交額外稅項嗎？
首次轉讓印花稅由買方承擔（見上表）。另外，外國人在購入物業後3年內出售，需繳交30%的房地產盈利稅（RPGT）；3至5年持有後出售，稅率降至10%；持有超過5年後出售，稅率為0%。長線持有的話，其實稅務負擔並不算重。
Q2：港人在馬來西亞買樓可以用公司名義嗎？
可以，但以公司名義購買的稅務及法律架構較複雜，建議先諮詢熟悉馬來西亞法律的律師或稅務顧問。
Q3：MM2H置業有什麼優惠？
MM2H計劃持有人在部分州份可享有較低的外國人最低置業樓價限制。不過MM2H本身的申請條件在2021年後已大幅提高，包括要求申請人在馬來西亞銀行存入至少RM1,000,000定期存款，申請前需仔細評估。
Q4：馬來西亞樓價2026年走勢如何？
吉隆坡市區黃金地段的高端公寓樓價近年保持穩定或輕微上升，馬來西亞樓價2026年整體預計溫和增長，柔佛（尤其新山依斯干達特區）因新加坡買家及港人買家需求持續上升而受關注。
Q5：可以辦理馬來西亞按揭的香港銀行有哪些？
目前大部分馬來西亞按揭需要在當地銀行辦理，包括Maybank、CIMB、Public Bank等。部分港資銀行在馬來西亞有分行，可先向自己的往來銀行查詢是否提供跨境按揭服務。
置業是一個大決定，無論是自住還是投資，都建議親身到訪目標地區，了解當地樓市生態及配套設施。我們團隊走過吉隆坡、檳城、新山，每個城市其實有截然不同的置業邏輯，有機會我們再逐一詳細分享。